Bolig & leie

Slik krever du depositumet tilbake fra utleier

Oppdatert 9. juli 2026

Depositumet skal stå på en egen, sperret depositumskonto i ditt navn i banken, og det kan være inntil seks måneders leie (husleieloven § 3-5). Når leieforholdet er slutt og du krever pengene utbetalt, skal banken betale depositumet til deg – med mindre utleieren innen fem uker dokumenterer overfor banken å ha reist søksmål eller krevd tvangsfullbyrdelse for kravet sitt. At utleieren reiser søksmål, gir ikke utleieren pengene; det fryser bare depositumet til tvisten er rettskraftig avgjort. Er dere uenige, behandles husleietvister i hele landet av Husleietvistutvalget (HTU) – ikke av forliksrådet.

Hvor skal depositumet stå – og hvor mye kan utleier kreve?

Et depositum er en sikkerhet, ikke en betaling til utleieren. Etter husleieloven § 3-5 kan det avtales at du som leier deponerer et beløp til sikkerhet for skyldig leie, skader på husrommet ut over vanlig slit og elde, utgifter ved en eventuell utkastelse (fravikelse) og andre krav som følger av leieavtalen. Beløpet kan ikke settes høyere enn summen av seks måneders leie. Pengene skal settes på en særskilt depositumskonto i ditt navn, med vanlige rentevilkår, i en finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Så lenge leieforholdet varer, kan verken du eller utleieren disponere over beløpet alene – kontoen er sperret for begge. Rentene i depositumsperioden skal godskrives deg som leier. Dette er verdt å merke seg fordi det avgjør hvem som «sitter» på pengene. Depositumet er hele tiden dine penger, plassert som sikkerhet. Utleieren får ikke fri tilgang til beløpet bare fordi leieforholdet tar slutt eller fordi han mener å ha et krav – han må gå veien om reglene under for å få utbetalt noe av det.

Hvordan får du depositumet tilbake når leieforholdet er slutt?

Når leieforholdet er opphørt og du har flyttet ut, ber du banken (finansinstitusjonen som holder depositumskontoen) om å utbetale depositumet med opptjente renter til deg. Du henvender deg altså til banken – ikke til utleieren – og de fleste banker har egne skjemaer for dette. Banken skal deretter varsle utleieren skriftlig om kravet ditt og opplyse om at beløpet vil bli utbetalt til deg dersom utleieren ikke innen fem uker dokumenterer overfor banken å ha reist søksmål eller krevd tvangsfullbyrdelse for sitt eget krav (husleieloven § 3-5). Gjør ikke utleieren noe innen denne fristen, skal banken utbetale depositumet med renter til deg. I praksis betyr det at tiden jobber for deg: den passive utleieren mister ikke pengene ved å vente – det gjør at pengene går tilbake til deg. Et viktig poeng mange tror feil om: det er ikke nok at utleieren «fremmer et krav» eller sier han er uenig for å stanse utbetalingen. Utleieren må faktisk ha tatt et rettslig skritt – reist søksmål eller krevd tvangsfullbyrdelse – og dokumentere dette overfor banken innen fem uker. Har du krevd utbetaling og fristen er ute uten at utleieren har handlet, kan du purre skriftlig på banken og vise til femukersregelen.

Kan utleier stanse utbetalingen bare ved å være uenig?

Nei. En muntlig protest, en sur e-post eller en påstand om at «leiligheten var full av skader» er ikke nok til å holde depositumet tilbake. For å stanse utbetalingen må utleieren dokumentere overfor banken at han innen fem uker har reist søksmål eller krevd tvangsfullbyrdelse for kravet sitt (husleieloven § 3-5). Uten et slikt rettslig skritt skal banken betale depositumet til deg. Og selv om utleieren reiser søksmål i tide, får han ikke pengene utbetalt av den grunn. Et søksmål gjør bare at depositumet blir stående fryst på kontoen til tvisten er endelig (rettskraftig) avgjort. Da er det en domstol eller Husleietvistutvalget som avgjør hvem som skal ha hvor mye – ikke utleieren selv. Reglene er altså bygget for å hindre at en utleier ensidig forsyner seg av depositumet. Fordi et søksmål koster tid og penger, og utleieren risikerer å bli sittende med saksomkostningene hvis kravet ikke fører frem, velger mange utleiere å frigi depositumet når leieren står tydelig på sin rett. En klar, skriftlig og godt begrunnet henvendelse er derfor ofte det som skal til for å få pengene løst ut.

Hva om depositumet ble betalt rett til utleierens konto?

Ble depositumet aldri satt på en egen sperret konto i ditt navn, men i stedet betalt inn på utleierens egen konto, kontant «hånd til hånd» eller til en vanlig felleskonto, er det betalt i strid med reglene i husleieloven § 3-5. Dette er dessverre ganske vanlig, særlig i mer uformelle leieforhold. Da står du sterkt. Husleieloven § 3-7 forbyr at leier av bolig avtales å betale andre eller større beløp enn det loven tillater, og etter fast praksis fra blant annet Forbrukerrådet og Husleietvistutvalget kan du som leier da som hovedregel kreve beløpet tilbakebetalt av utleieren. Kravet kan i tillegg forrentes etter renteloven fra den dagen du betalte. Dette gjelder uavhengig av om utleieren mener å ha motkrav – slike krav må han eventuelt gjøre gjeldende for seg, ikke ved å beholde et ulovlig plassert depositum. I praksis krever du da hele det innbetalte beløpet tilbake skriftlig, viser til at depositumet ikke ble plassert slik loven krever, og setter en frist. Får du ikke pengene, kan saken bringes inn for Husleietvistutvalget. Dette er ofte et av de sterkeste utgangspunktene en leier kan ha i en depositumssak.

Hva kan utleier lovlig trekke fra depositumet?

Depositumet er sikkerhet for konkrete krav, ikke et generelt «gebyr» utleieren kan forsyne seg av. Utleieren kan bare gjøre gjeldende krav som skyldig leie, dekning for skader på boligen ut over vanlig slit og elde, eller utgifter i forbindelse med en eventuell utkastelse (husleieloven § 3-5). Alminnelig slitasje – som slitte gulv etter noen års bruk, små merker på vegger eller falming – kan ikke trekkes fra. Det er utleieren som må sannsynliggjøre at han har et krav, og hvor stort det er. Løse påstander holder ikke; utleieren bør kunne vise til hva skaden består i og hva den koster å utbedre. Her betyr dokumentasjon mye: en overtakelses- og utflyttingsprotokoll, samt bilder tatt både da du flyttet inn og da du flyttet ut, er ofte avgjørende for å vise hva som var slitasje fra før og hva som eventuelt er nytt. Er dere uenige om et trekk, er det nettopp denne uenigheten som avgjør om utleieren har grunn til å reise søksmål og fryse depositumet. Har du ryddet og vasket, levert nøkler og god dokumentasjon på boligens stand, står du normalt sterkt i en slik tvist.

Hvor klager du hvis utleier nekter – og hvordan hjelper Klagehjelp?

Nekter utleieren å frigi depositumet, eller trekker han fra beløp du mener er uberettiget, er det Husleietvistutvalget (HTU) som behandler saken. HTU er et eget tvisteorgan for husleiesaker og har siden 1. september 2021 behandlet husleietvister i hele landet. Ikke send saken til forliksrådet – forliksrådet behandler ikke husleietvister og vil avvise slike saker. Du kan også få nøytral veiledning hos Forbrukerrådet (forbrukerradet.no). Et godt skriftlig krav er ofte det som løser saken før den havner hos HTU. Kravet bør vise til at depositumet skal utbetales etter husleieloven § 3-5, gjøre klart at en ren uenighet ikke stanser utbetalingen, og sette en tydelig frist. Er depositumet betalt til utleierens egen konto, bør du i tillegg påpeke tilbakebetalingsretten etter § 3-7. Ta vare på leiekontrakt, kvittering for depositumet, protokoller, bilder og all korrespondanse. Her kan Klagehjelp hjelpe deg. Klagehjelp skriver en ferdig, gjennomarbeidet klage og en kort saksanalyse (PDF) ut fra opplysningene dine, som du selv sender til utleieren – et rimeligere alternativ enn advokat for en vanlig depositumssak. Er saken derimot en reell juridisk tvist med store beløp eller kompliserte bevisspørsmål, bør du kontakte advokat.

Slik gjør du — steg for steg

1Sjekk hvor depositumet står: ble det satt på en egen sperret depositumskonto i ditt navn, eller ble det betalt til utleierens egen konto eller kontant?
2Er pengene på utleierens egen konto, krev hele beløpet tilbakebetalt skriftlig med henvisning til husleieloven §§ 3-5 og 3-7.
3Står pengene på en depositumskonto: be banken utbetale depositumet med renter til deg når leieforholdet er slutt og du har flyttet ut.
4Banken varsler utleieren, som har fem uker på å dokumentere å ha reist søksmål eller krevd tvangsfullbyrdelse – ellers skal banken utbetale til deg.
5Samle dokumentasjon: leiekontrakt, kvittering for depositumet, inn- og utflyttingsprotokoll, bilder av boligens stand og all korrespondanse.
6Er fristen ute uten at utleieren har tatt rettslige skritt, purr skriftlig på banken og vis til femukersregelen i § 3-5.
7Løser saken seg ikke, bring den inn for Husleietvistutvalget (HTU) – ikke forliksrådet – eller la Klagehjelp skrive kravet for deg.

Loven som gjelder

Husleieloven § 3-5 — Depositumet skal settes på en særskilt, sperret konto i leierens navn og kan være inntil seks måneders leie. Så lenge leieforholdet varer, kan ingen av partene disponere over beløpet alene, og rentene godskrives leieren.
Husleieloven § 3-5 — Krever leieren utbetaling ved leieforholdets slutt, skal banken betale ut til leieren med mindre utleieren innen fem uker dokumenterer å ha reist søksmål eller krevd tvangsfullbyrdelse for kravet sitt. Å reise søksmål gir ikke utleieren pengene – depositumet fryses til tvisten er rettskraftig avgjort.
Husleieloven § 3-7 — Leier av bolig kan ikke avtales å betale andre eller større beløp enn loven tillater. Er depositumet betalt i strid med reglene – for eksempel til utleierens egen konto i stedet for en sperret depositumskonto – kan leieren som hovedregel kreve beløpet tilbakebetalt, forrentet etter renteloven fra betalingsdagen.

Kilde: Lovdata (NLOD 2.0)

Vil du slippe å skrive den selv?

Vi skriver en ferdig, profesjonell klage — bygget på loven og din sak — klar til at du sender den selv. Fast lav pris, billigere enn advokat.

Få klagen skrevet

Spørsmål og svar

Hvor lang tid har utleier på seg til å holde tilbake depositumet?

Når du krever utbetaling, varsler banken utleieren, som har fem uker på seg til å dokumentere å ha reist søksmål eller krevd tvangsfullbyrdelse. Gjør utleieren ikke det innen fristen, skal banken utbetale depositumet med renter til deg (husleieloven § 3-5).

Kan utleier beholde depositumet bare ved å si at han er uenig?

Nei. En påstand eller protest er ikke nok. Utleieren må faktisk reise søksmål eller kreve tvangsfullbyrdelse og dokumentere dette overfor banken innen fem uker. Ellers skal depositumet utbetales til deg (husleieloven § 3-5).

Får utleier pengene hvis han reiser søksmål?

Nei. Et søksmål gir ikke utleieren pengene – det gjør bare at depositumet blir stående fryst på kontoen til tvisten er rettskraftig avgjort. Da er det en domstol eller Husleietvistutvalget som avgjør hvem som skal ha hva.

Depositumet ble betalt til utleierens egen konto – hva gjør jeg?

Da er det betalt i strid med kravet om egen sperret konto i ditt navn (husleieloven § 3-5). Etter § 3-7 og fast praksis fra blant annet Forbrukerrådet og Husleietvistutvalget kan du som hovedregel kreve hele beløpet tilbakebetalt, med renter fra betalingsdagen.

Hva kan utleier lovlig trekke fra depositumet?

Bare konkrete krav som skyldig leie, skader ut over vanlig slit og elde, og utgifter ved en eventuell utkastelse (husleieloven § 3-5). Alminnelig slitasje kan ikke trekkes, og utleieren må kunne dokumentere kravet sitt.

Hvor klager jeg hvis vi ikke blir enige om depositumet?

Husleietvistutvalget (HTU) behandler husleietvister i hele landet siden 1. september 2021. Send ikke saken til forliksrådet, som avviser husleietvister. Du kan også få veiledning hos Forbrukerrådet (forbrukerradet.no).

Flere guider

Denne guiden er generell informasjon, ikke juridisk rådgivning. Klagehjelp er ikke advokat. Blir saken en reell juridisk tvist, henviser vi deg til advokat.